（200套房超500人抢，落户放宽后，上海投资客正在重返汾湖）

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　　长三角有这么一个板块，地方不大，仅仅是一个小镇，但是在一纸规划公布之后，无数投资客涌入，让这个没地铁、没好学区、没大型商业的小镇，房价从几千没人要，一路上涨到2万出头买不到。

　　说到这里，相信很多关注长三角楼市的朋友就已经知道，这个小镇，就是苏州吴江的汾湖，同时也是长三角一体化示范区的先行启动区。

　　就在最近，这个板块又实实在在的给苏州楼市扎了一针鸡血，汾湖的某个项目开盘，119套叠墅，超250组客户锁资，开盘即售光，而马上要开出的500套房，目前锁资人数就已经超过了500人，又是开盘即清盘的节奏。

　　万万没想到，苏州“金三银四”的第一炮，竟是由汾湖打响。于是我们在近期前往了汾湖，一探究竟。

　　上海投资客重回汾湖，抢房潮再现

　　首先要说，汾湖当前楼市的热度确实很高，而且并不是开发商和中介们吹出来的那种热度高。我们踩盘的第一个项目，保利湖畔云上。这个项目此前一共开了两期，两期全部卖光。据销售介绍，他们去年年底的时候第一次开盘，一共212套房源，光是锁资就超过了500组，开盘当天就全部卖光。

　　一查这个项目的一期网签数据，89%，确实如他所说。（汾湖楼盘允许没有购房资格的客户先订房，满社保后再正式网签，故有部分已售出房源不记录在网签上。）

　　保利一期网签数据

　　上个月，他们的二期开盘，一共119套房，其中叠墅就占了90多套，最后锁资人数超过250组，依然是开盘即清盘。

　　目前这个楼盘正在进行三期的认筹锁资，因为之前买的好，这次直接就放出500套高层加叠墅房源，而锁资人数当前已经超过了600组。

　　而从这里也能看出，汾湖基本是一个由投资驱动的市场，因为一个小镇就靠自身，很难去消化这么多的叠墅房源。据销售介绍，在这里买房的，70%以上都是上海来的客户，也基本都是以投资为主。

　　汾湖目前在售的新盘，其他的热度虽然不及保利，但卖的也都不错。像碧桂园项目，3月中旬会加推一栋楼，目前三分之二的房源已经被定光；光明项目，目前在售的6栋楼，其中三栋都已经卖的只剩下1楼。

　　我们去年年中来汾湖的时候，汾湖的大部分楼盘都会有这样那样的折扣优惠，而当前在售的四个楼盘，全部取消了优惠，就按备案价卖。

　　高铁轨交双落地，汾湖兑现天赋

　　其实，对于汾湖的投资热度，其实一直存在。纵览整个环沪，首先在地理位置上，汾湖具有相对的优势及稀缺性。东临上海，西濒太湖，南接浙江，是绝对的江浙沪“两省一市”的黄金交汇地。

　　汾湖地处上海半小时经济圈内，距虹桥机场仅53公里，到达上海市中心30分钟左右。

　　同时，可通过苏嘉杭高速公路、227省道、苏同黎一级公路及苏嘉杭高速等直达苏杭市区。

　　而提到汾湖，就不能不提苏州南站。因靠近上海，苏州的定位，一直是枢纽旁的过路站。而在去年，通苏嘉甬铁路和沪苏湖铁路双双开始动工建设。随着通苏嘉甬高铁、沪苏湖铁路的相继建设，苏州将崛起成新的铁路枢纽。

　　苏州南站概念图

　　而这两条铁路的交汇点，就设在了汾湖境内的苏州南站。也就是说，目前长三角地区最重要的两条铁路，沪苏湖铁路和通苏嘉甬两条高铁，它们的交汇点就在汾湖，从此汾湖抵达上海、苏州、湖州、嘉兴、宁波、南通六大核心城市，基本融入了一小时高铁经济圈。

　　去年年初，国家发展改革委和交通运输部正式印发《长江三角洲地区交通运输更高质量一体化发展规划》，其中明确提出规划建设上海17号向西延伸。

　　同时在去年的6月，上海市交通委主任谢峰做客民生访谈，介绍长三角生态绿色一体化示范区综合交通规划，也提到正在规划上海17号延伸的研究，延伸的方案之一就是17号线西延，并与苏州轨道交通10号线在苏州南站无缝对接。

　　而在近期苏州公布的《十四五规划》中，也是明确提到了，从苏州出发，穿越汾湖并与上海17号线链接的水乡旅游线将在5年内开始动工。双重印证之下，上海苏州地铁延伸至汾湖，已是就是板上钉钉之事。

　　除了苏州南站以外，汾湖最大的热度还是来源于长三角一体化示范区这个最大利好。

　　在长三角一体化示范区的消息传出以前，汾湖就已经是产业发达的省级经济开发区。虽然说目前呈现出来的仍然是小镇规模，还没有什么大型的商业体之类的，整个开发区仅有一个慕森商业广场群。但汾湖的产业实力不弱。

　　汾湖开发区现有各类企业2800余家，拥有永鼎股份、康力电梯、东吴水泥、欧普照明，四家上市公司，像扬子江药业、欧普、丹麦机器人公司BlueWorkforce、全国首个智能电动汽车产业园、康力电梯股份有限公司这样的大企业，都把研发中心和总部落在这里。

　　而在一体化示范区的消息公布后，更是吸引了华为、京东这样的头部巨型企业入驻。

　　去年下半年，华为与上海政府签约协议，将整个浦东华为研发中心搬到了青浦金泽镇，整个基地确定引入员工4万人，而青浦基地距离汾湖仅6公里。

　　华为青浦基地距离汾湖保利项目在6公里左右

　　交通方便，产业发达，同时还有绝对的国家级政策加持，汾湖的未来发展空间非常能够引人遐想。

　　也正是因为这个原因，这几年的汾湖，一直在吸引周边，特别是上海的投资客。

　　目前汾湖在售的项目，均价大约在1.9-2W左右，价格不低，和吴中太湖旅游度假区、运东等刚需板块的价格差不多。由于汾湖禁止拍地，现在在售的新房一般都是18年以前拿的地，地价那时候还处于低位。而苏州整个大市都执行比较严格的限价，所以这些新房的备案价很难备上去。

　　新房的价格虽然被严控，但是因为这一波波利好来袭，汾湖的二手房东也是普遍跃跃欲试，把房源提价放到市场上试水价格，而这也就让汾湖的二手房价格反而要高于新房，均价普遍已悄然站上了2字头，甚至超过了吴江主城区和花桥大部分二手房的价格！

　　前两年的汾湖二手房房价

　　这里可以对比一下花桥，在花桥地铁开通后，花桥的房价也是迎来了一波爆发，土拍持续加价，房价直接翻了两翻，涨到了如今的2万2左右。然而在暴涨之后，花桥也是迎来了长达两年的横盘期。

　　而汾湖此前显然也面临着这样的局面。汾湖本身土地规模不大，在售的新房项目也不多，在规划来临之后，房价迅速被炒高。

　　横盘期的汾湖如何突围

　　炒高房价之后的汾湖，此时就面临了两个问题。一，房价虽然上来了，但是短时间内的人口还没有真正导入，如果没有真正的自住群体入场，那么挂牌价就只是一个数字而已；二，前年苏州724新政，宣布整个大市范围内新房限售三年，二手房限售五年，这也就意味着只要投资汾湖，那么投资的周期就会被无限拉长。

　　从人口和政策的双重层面上，汾湖都是在对短期炒房客说不。也正是因为这个原因，汾湖在前两年进入了横盘状态，房价基本没涨，二手房挂牌价慢慢下跌，像保利旁边的嘉乐城二手房，价格基本在1万7左右，与前两年已不能同日而语。

　　而今年的热度从何而来？很简单，一，苏州在今年放宽了落户，同时汾湖本地的开发商也开始学起了花桥，可以让外地购房者能够绕过限购。对于一个以外地投资客为主的市场来说，松开了限购的口子，显然是大大的利好。

　　除此之外，汾湖作为一个临沪的城市，市场自然会受到上海的影响。从去年开始，上海的行情开始启动，而汾湖的行情受到波及，跟着一起上扬。今年上海调控收紧，很多打算投资上海的投资客于是选择重返汾湖。

　　双重因素叠加之下，造成了汾湖的这波热度。

　　那么汾湖楼市是否会在未来几年，重现横盘状态呢？目前来看，苏州限售的口子不开，汾湖的市场很难说真正大火，目前的热度都像是一种花钱买未来。不过要判断一个地方是否值得投资，还是短期看政策、中期看土地，长期看人口。虽然汾湖市场被限售政策死死压制，但从长三角一体化这个国家级别的政策来看，显然后者的高度更高，长效性也更稳定。可以说，即使未来再度遭遇横盘，但长远来看，汾湖仍然值得投资，值得期待！

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