（断崖！深圳最严调控出台，房价必下降！人才引进和湾区楼市如何？）

　　今天，深圳楼市调控这个靴子总算落下来了。

　　算是史上最严吧。

　　芳姐第一时间，查了下北京、上海的调控政策，心里有了点数：终于在调控上，赶上了这俩王牌城市。让短炒，彻底没戏！

　　之前，据说深圳住建局去长沙“取经”，向长沙学习“把房价牢牢地控制住”的经验。回来，就把政策的框框架架拢得滴水不漏了。

　　深圳楼市，终于来了一场“无法回头”的调控。

　　这个调控，一定会导致，二手房放盘价回调。泡沫有多大，被挤出去的水分就有多大。

　　2017年以后，北京、上海、广州、长沙，调控政策都是立竿见影的。炒家闻风而逃。房价挤出泡沫后，楼市无比平静。

　　2020年，终于轮到深圳挤水分了。房价，大概率会下降一些，估计10-20%+吧！

　　让“短炒”绝迹的深圳调控，准在哪儿？

　　这一次的调控，基本上捏着深圳炒风的软肋。直接在限购上，减少投机购房人数；在税费上，增加短持的交易税费、严格三价合一，普遍征收豪宅税；在首付上，增加家庭二套首付、购买“豪宅”的首付。

　　这样的政策，会让购房需求迅猛下降，对高价房的遏制将是立竿见影的，对豪宅区、热点区是定向遏制，对750万以上总价的新房是迅速降温的。改善和换房市场，迅速降温。

　　1、突击“入户”买房行不通了。

　　深户落户后需满3年，同时需3年社保或个税，才能买房。

　　非深户维持5年社保或个税才可买房的条件不变。

　　一直以来，深圳楼市成交量起得来的原因是，深圳入户在4大一线城市、头部2线城市中都算容易的。临时入户购房，支撑了短炒的主要土壤。

　　2、结离婚大法没用了！

　　离婚后3年，还是要按离异前家庭总套数计算。突击离婚买房也不行了。

　　3、大举增加交易税费，一刀切抬高豪宅税。总体增加成本约6-11%。

　　取消2年免征增值税政策，满5年才免征。增值税约5%左右。

　　三价合一，必须网签合同才可以备案、贷款，无法避税。

　　豪宅线划定在750万，龙岗、光明、沙井、盐田、大鹏之外，几乎全部上税。144平米以上面积也都是豪宅线。

　　2019年11月份以前，豪宅线平均约莫400万左右；11月以后取消。现在定在750万，等于比2018年松动了350万左右。

　　4、定向增加首付比率。改善置业变难。

　　有购房记录买“豪宅房”（750万以上，或144平米以上），首付6成；家庭二套首付8成。

　　5、新房打新“保障化差异政策”。

　　热点楼盘，优先摇号或选房次序：无房户>社保、个税期限等等。严格认购人数登记条件，减弱抢房现象。

　　以后，可能龙岗、大鹏这些板块的楼市会稳定一些，因为都够不着750万这个线。

　　中小面积的2-3房会稳定些，是刚需上车的门槛。

　　中小户型的一、二梯队的学位房会稳定些，因为读书、进985不但刚需，还是维护家庭阶层的金钟罩。

　　2017后，京、沪、穗、长沙房价都降过

　　政策希望的是“稳”房价。

　　但是，热钱的认识是，不降就升。

　　所以，深圳的“稳房价”的诉求，就变得比较难。

　　而且，2019年11月以后，深圳热点楼盘和板块的真实报价涨幅，是超过了35%的。比如，宝安中心区从成交价8万左右，直接报价涨到了11-12万。虽然是个有价无市的状态，是对人们的心理刺激是很大的。

　　以芳姐21年的楼市经历来看，这样力度的调控，足够把泡沫挤没。

　　从哪里涨起来的，就要回调到哪里去。

　　2004年的宝中，2008年的宝中，2017年的宝中，都发生过类似的房价回调情况。2017年调控以后，宝中从最高放盘价9万+，回调到成交价6、7万。

　　而且，回顾2017年的其他城市，房价的回稳都很清晰。

　　图片来源：中国新闻网

　　北京，房价是回调之后，一直盘旋到现在；北京的楼市稳住了，但是燕郊一直还是低价徘徊。

　　上海，房价挤出了一些泡沫。然后主要板块也是平稳着房价。2019年，交易开始上来，新房因为限价，比较受欢迎。

　　广州，2017以后，稍微回调，也是稳在一个平衡状态。直到今年，才逐步放开花都、增城、黄埔的限购。

　　长沙，也是一个稳楼市的表率。长沙一直执行比较严格的调控，房价泡沫还没南昌大。

　　前车之鉴，都摆在那里。

　　深圳现在的调控政策，在严格程度上，已经跟北京、上海、广州、长沙差不多。都是多次置业首付高，整体交易税费高，没法子临时入户买房，结离婚方法不大行得通。

　　前车之鉴们回调了多少，深圳这一次也可能回调多少。

　　调控虽好，人口流入、人才引进咋办？

　　这次调控，旗帜鲜明地遏制了短期炒作。

　　对入户购房，加了一道“3年社保（个税）”的锁。从调控角度来说，是非常准确而必要的。但是，芳姐还是想到了，深圳人才引进这个问题。

　　真正的人才，大体是“硕博后”+国际科技人才+领军人物。这些人，拖家带口，来到一个城市，总要解决住的问题。

　　有的人，能申请人才房。但是，也有人有购置自有产权房的需求吧？毕竟，太多的社会资源，都是面向“住宅”分配。比如学位。

　　如果对于正经“本硕博”入户深圳，都不许3年内买房，这可能会成为“人才流入深圳”的一个障碍。可能障碍不大，但确实会成为一些人的心结。

　　也许，将来也会出台，“货真价实的人才购房”补丁吧！比如，博士入户就可以购房；本硕1年社保可购房？

　　深圳，是一个走向“大湾区”引擎的大城市。这条路上，必须敞开怀抱，吸纳人才，增加户籍人口。

　　当然，降房价本身，也是一种吸引人才的方法。人才们到底会怎么想？我们也只能接下来观察2年。但是，相信深圳的主政者，会出台很多提升城市吸引力、鼓励城市创业氛围的智慧政策！

　　热钱挤出！临深楼市潮动！

　　临深楼市，已经在一个市场拐点。

　　从睡城，拐向了“产住城”。

　　二手房市场已经开始成熟起来。

　　2020年，东莞、惠州楼市都在联动趋旺。

　　深圳调控从严，临深楼市会怎样？

　　上海当年调控从严以后，长三角可是热了一把。苏州、杭州、南京，都是很旺的。环沪都市圈来说，整体走的是一个量价齐升的情况。

　　上海调控以后，苏州在2017年以后开始涨，然后2019年又调控了。其实，现在苏州的房价一点也不算便宜。

　　杭州、南京，则一直是新房热。著名的万人摇号，就是发生在南京、杭州这些地方。

　　有人说，深圳调控，是广州的利好。那些挤出去的热钱，可能就流入增城、黄埔、花都了。

　　利不利好广州不说，很可能是利好东莞的！可能东莞会走一遍苏州接力上海的行情。但是，东莞一旦涨多了点，可能马上也会造至调控升级。

　　深圳调控，东部房价会持续在3-5万的环节。这会给惠州临深板块，一些天花板级的限制。但是，从惠州的平均约1万多的价格，走到3万+这个天花板，还有很多的空间。

　　资金逐利，热钱的本性是不愿意躺着睡大觉的。

　　离开深圳以后，热钱肯定是兜去大湾区其他城市，再分流去其他限购松的二线城市。热钱并没有千里眼，也看不懂未来各城市房价的前景。但是，热钱的本性就是，一定要腾挪，要动起来。

　　所以，短期来说，深圳中产阶级的零花钱，还是会大举洒向临深的。

　　价值投资，深圳城（楼）市未来在哪？

　　调控，必然锁定深圳房价3年。毋庸置疑。

　　有眼界者，可能2020年上半年已经逃顶。进入持币待购之态！

　　对有的人，是高位站岗，必须做一个长久的大房东。

　　但对有的人，可能给自己未来3年一个抄底的机会。

　　有的人的危，可能是其他人的机。

　　哲学的辩证，就是这么着。

　　但是，调控本身，会干掉京沪深穗这些扛鼎级城市的本身价值么？

　　房价固然停了，但是北京、上海、广州的产业还在勃勃之中，GDP也没拉下呢。长三角、广州，依然跟深圳争着独角兽企业、科技板上市公司。

　　城市的势能增加，终极还是会作用于房价。

　　因此，2017-2018，京沪穗楼市深调之后，楼市还是稳住了。核心板块的交易回升了。上海的新房开始俏起来，广州的量价都好看起来了。

　　2016年-2019年，芳姐走马欧美。无论人家硅谷带互联网如火如荼，还是内陆区岁月静好，感觉到的还是，经济好的地方，房价长期还是向上的。

　　在2008的次贷危机之后，美国西海岸的房价探底之后，还是翻倍了。

　　我觉得，大城市的虹吸效应，还是会在中国持续的。

　　深圳，只要跑赢了眼前的“科技独角兽”争霸赛，深圳的城市价值就不会弱。

　　10年后，深圳的房地产还是一个好汉子的。

　　只是，有多少投机的热钱，熬得到10年后的瓜熟蒂落呢？

　　而且，调控、调控，就是经常“调整”的意思。

　　三年后，深圳购房政策咋样？有无数的补丁、尺度可以去优化！政策的目标肯定是，让自住的人住得上房，让投机不容易进场。

　　就像广州，调控2年多以后，就正儿八经逐区放松了！

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